我手里的这套房，到底能抵押贷款多少年？ 是10年？20年？还是30年？有人说“房龄越老，贷款越短”，也有人说“只要征信好，30年不是梦”——那到底谁说得对？咱们不绕弯子，从政策、银行规则、房产属性和你自身条件四个维度，一次性讲清楚“房子能抵押贷款多少年”这个关键问题。

政策定调：最长30年，但不是人人都能贷满先说结论：目前我国大多数商业银行对房产抵押贷款的最长年限是30年，但这30年，不是随便申请就能拿到的，它更像是“天花板”，而你最终能贷多少年，取决于一整套“减分项”规则。

举个例子： 你有一套2005年建成的房子，今年申请抵押贷款，理论上最长可贷30年，但银行会综合评估：

房龄已经19年 土地性质是否为住宅 你的年龄和还款能力 抵押物所在城市 这些因素叠加，可能最终只批给你15年贷款期。“最多30年”≠“你能贷30年”,这一点必须搞清楚。

决定贷款年限的四大核心因素房龄是“硬门槛”银行对“老破小”特别敏感。普遍规则是：房龄 + 贷款年限 ≤ 50年，比如你这套房建于2000年，房龄24年，那最多只能贷26年（50 - 24 = 26）。 有些银行更严，执行“房龄+贷款年限≤45年”,甚至对超过20年的房子直接限贷或拒贷。

小贴士：房龄从房产证上的“竣工时间”算起，不是你买的那年！

借款人年龄不能“超限”银行怕你“贷着贷着人没了”，所以设了年龄红线：借款人年龄 + 贷款年限 ≤ 65岁或70岁（不同银行标准不同）。 比如你今年55岁，即使房子很新，最多也只能贷10年（70 - 55 = 15，但受房龄限制可能更短）。

房屋性质决定“能不能贷”住宅类房产：最容易获批，最长可贷30年 商业用房（商铺、写字楼）：普遍最长10年，利率更高，审批更严 小产权房、集体土地房：基本无法办理正规抵押贷款 你房子的“身份”决定了它能走多远。

所在城市和银行政策差异大一线城市政策相对宽松，比如北京、上海部分银行对优质房产可放宽至30年；而三四线城市可能普遍控制在15-20年。国有大行保守，地方性银行或股份制银行（如招行、平安）更灵活，有时能“特批”延长年限。

实操建议：如何争取更长贷款年限？别急着签合同，掌握这几个技巧,可能多贷5年：

优先选择房龄低于15年的房子：越新越吃香，贷款年限空间更大。 主贷人尽量年轻：如果父母年纪大，可让子女作为主借款人，提升年限上限。 选对银行很关键：多对比3-5家银行，重点问清“房龄+贷款年限”上限和年龄限制。 提供强还款证明：工资流水、资产证明、信用记录良好，能增加银行信心，间接影响年限审批。 考虑“二次抵押”或“经营贷”：部分经营性抵押贷款期限更长（如10年先息后本+可续贷）,适合长期资金规划。特别提醒：不要轻信中介“保证能贷30年”的承诺,最终以银行审批为准。

相关法条参考（真实有效）《民法典》第四百一十条 抵押权人有权在债务人不履行到期债务时，依法对抵押财产优先受偿。

说明：抵押贷款合法,但需登记生效。

《个人贷款管理暂行办法》（银监会令2010年第2号）第三十条 贷款期限应综合考虑借款人还款能力、贷款用途、抵押物状况等因素合理确定。

这是银行设定贷款年限的直接依据。

中国人民银行、银保监会相关窗口指导 明确要求金融机构审慎评估抵押物价值和贷款期限，防范长期信贷风险,尤其对高龄房产加强管理。

房子能抵押贷款多少年？答案不是固定的，而是“动态计算”的结果。 30年是理想上限，但现实往往更骨感。房龄、年龄、房屋性质、银行政策四大因素像四道关卡，卡住你通往“长期贷款”的路。

但别灰心——只要提前规划、选对策略、找对银行，哪怕房子有点年纪，也能争取到更长的还款周期，减轻每月压力。贷款不是越长越好，但合适的年限，能让你的资金更自由、生活更从容。

最后送你一句话：

房子是死的，贷款是活的——懂规则的人，才能让资产真正“动”起来。

房子能抵押贷款多少年？一文说透最长年限、影响因素和隐藏规则！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。